قانون پیش فروش ساختمان؛ سرگردان میان اجرا و اصلاح - مجله شرقیا

اگرچه طی سال های اخیر به دلیل رکود حاکم بر بخش ساخت و ساز، از حجم پیش فروش ها نیز کاسته گردیده بود، اما با اوج گیری تقاضای صدور پروانه ساختمانی در 6 ماهه گذشته، میزان تبلیغات پیش فروش نیز افزایش یافته و با توجه به کمبود واحد نوساز از یک سو و جهش قیمتی 60 تا 70 درصدی مسکن و کاهش قدرت خرید خانوارها، استقبال خانواده ها از پیش فروش به عنوان روشی برای تأمین اعتبار تدریجی خرید مسکن، افزایش یافته است.

قانون پیش فروش ساختمان مصوب دی ماه 89 مجلس شورای اسلامی که آیین نامه آن در خرداد 93 بعد از 4 سال در هیئت دولت به تصویب رسید و به دستگاه های ذی ربط ابلاغ شد، می توانست یکی از ابزارهای های مؤثر برای جلوگیری از وقوع تخلفات عدیده در بخش پیش فروش از جمله فروش یک واحد به چند نفر باشد اما به دلیل وجود ایرادات گوناگون که مورد اذعان هم کارشناسان، هم سازندگان و هم سیاستگذاران بخش مسکن بود و فقدان زیرساخت های اجرایی آن از جمله عدم صدور شناسنامه فنی ـ ملکی ساختمان، نبود فرمت های اجرایی آن در دفترخانه های اسناد رسمی، عدم آگاهی کامل وزارت فرهنگ و ارشاد اسلامی از مقررات و آیین نامه های مربوط به صدور مجوز یا منع تبلیغات پیش فروش ساختمان و ... اجرای این قانون به تعویق افتاد.

مظاهریان: پیگیری اصلاح قانون پیش فروش؛ همزمان از دو کانال طرح و لایحه

حامد مظاهریان معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی چندی پیش در گفت وگو با خبرنگاران درباره کوشش این وزارتخانه برای اصلاح قانون پیش فروش ساختمان به صورت ارسال لایحه ای از دولت و همزمانی آن با طرح پیشنهادی تعدادی از نمایندگان برای اصلاح این قانون اظهار نموده بود: در واقع هم متن طرح پیشنهادی نمایندگان و هم متن لایحه پیشنهادی وزارت راه و شهرسازی (پس از تصویب در هیئت دولت و ارسال به مجلس) یکی است اما برای آنکه اصل فرآیند اصلاح قانون سریعتر به نتیجه برسد، از هر دو روش طرح و لایحه استفاده کردیم که هر کدام زودتر توانست در مجلس تصویب گردد، بتوانیم زودتر اصلاحات مورد نظر را در قانون موجود اعمال کنیم.

برخی کارشناسان معتقدند قانون فعلی پیش فروش ساختمان بدون کارشناسی دقیق و با سرعت بالایی در مجلس نهم به تصویب رسید. از همین رو ایراداتی به آن وارد است که بسیاری از کارشناسان آن را تأیید نموده و بر این ایرادات صحه می گذارند.

شناسنامه فنی ـ ملکی ساختمان، سدی بزرگ در برابر اجرای قانون پیش فروش

یکی از اصلی ترین دلایل عدم اجرای این قانون از زمان ابلاغ آیین نامه تا یکی دو ماه قبل (به خصوص در تهران و برخی کلانشهرها) عدم صدور شناسنامه فنی و ملکی ساختمان از سوی سازمان نظام مهندسی ساختمان استان تهران در سال های گذشته بود که این سازمان نیز دلایل خود را برای این کار داشت که از جمله آنها مبهم بودن قانون در خصوص همکاری دستگاه های دیگر از جمله شهرداری با نظام مهندسی است که صدور شناسنامه فنی ـ ملکی ساختمان را با ابهام روبه رو می نماید. به خصوص که چنین مسأله ای (صدور شناسنامه فنی و ملکی ساختمان) در مقررات ملی ساختمان دیده نگردیده و همین مسأله به خلأ قانونی ـ کارشناسی در این بخش دامن زده است. چرا که مهندسان ناظر، مجریان ذی صلاح و سازمان های نظام مهندسی با نحوه صدور شناسنامه فنی ـ ملکی برای ساختمان ها آشنایی ندارند.

مجازات حبس برای عدم رعایت قانون پیش فروش

با این حال این قانون در طی یکی دو ماه اخیر با رفع مشکل صدور شناسنامه فنی ـ ملکی ساختمان و همچنین امضای تفاهم نامه همکاری ادارات کل راه و شهرسازی و فرهنگ و ارشاد اسلامی استان تهران در خصوص صدور مجوز تبلیغات پیش فروش ساختمان و نیز صدور فرمت های ویژه پیش سند از سوی سازمان ثبت اسناد و ابلاغ این فرم ها از طریق سامانه الکترونیکی این سازمان به دفاتر اسناد رسمی کاملا قابلیت اجرا گرفته و در حال حاضر در سراسر کشور این قانون اجرا می گردد.

همچنین پیش سازندگانی که قانون فعلی را رعایت نمی نمایند، از سوی پیش خریداران به ادارات کل راه و شهرسازی استان ها معرفی می شوند که در صورت تکرار تخلفات، به مراجع قضایی ارجاع داده می شوند؛ قانون مذکور برای متخلفان از قانون پیش فروش، مجازات حبس از نود و یک روز تا دو سال در نظر گرفته است.

برخی نواقص پیشنهادی مهم قانون پیش فروش

طرح اصلاح قانون پیش فروش ساختمان در جلسه علنی 31 تیر ماه سال جاری به صورت عادی (بدون قید فوریت) از سوی هیئت رئیسه مجلس اعلام وصول و به کمیسیون اصلی (عمران) و کمیسیون های فرعی برای رسیدگی ارجاع داده شد.

طرح مذکور، 15 محور را در قانون موجود دارای نقص می داند که از جمله:

تعریف پیش فروش و اشخاص صالح برای پیش فروش ساختمان

مسأله مالکیت تدریجی به نفع خریدار و چگونگی احراز و سندیت بخشیدن به آن

نبود همپوشانی میان ثبت قرارداد، مالکیت تدریجی و صدور سند قطعی

عدم امکان صدور سند قطعی بدون طی مراحل صورت مجلس تفکیکی

اجباری بودن صدور شناسنامه فنی ـ ملکی ساختمان در این قانون از یک سو و عدم تعریف آن در مقررات ملی ساختمان

عدم تفکیک بین تأخیر موجه و غیر موجه پیش فروشنده (سازنده)

عدم توجه به موضوع در نظر دریافت خسارت برای خریداری که به تعهدات خود عمل نمی نماید (این قانون عمدتا مصروف به تعهدات فروشنده است)

تداخل های کاری هیئت داوری، کارشناس دادگستری و ناظر در هنگام بروز مسائل فیمابین پیش فروشنده و پیش خریدار

و... .

آنگونه که در طرح فعلی نمایندگان مجلس آمده است، وجود ایرادات متعدد در قانون فعلی سبب گردیده تا اجرای آن تقریبا غیر ممکن گردد ؛ از همین رو پس از اخذ نظرات دستگاه های اجرایی متعدد ذی ربط در این بخش و همچنین آنالیز های پژوهشی از سوی مرکز پژوهش های مجلس، طرح موجود تهیه گردیده است.

مشاور وزیر راه و شهرسازی: قانون پیش فروش فعلی معتبر است

حسین معصوم، حقوقدان و مشاور وزیر راه و شهرسازی در گفت وگو با خبرنگاران درباره علت عدم اجرای این قانون در گذشته گفت: موضوع صدور شناسنامه فنی ـ ملکی ساختمان یکی از موانع اجرای قانون بود که این معضل هم رفع گردیده و در حل حاضر هیچ مسئله ای برای اجرای قانون پیش فروش ساختمان وجود ندارد و در سراسر کشور قابل اجراست.

وی با تأکید بر اینکه قانون موجود باید از سوی همه دستگاه های ذی ربط اجرا گردد، اضافه کرد: متقاضیان اجرای آن با مسئله ای روبه رو نیستند و کسانی که می خواهند پیش خرید مسکن انجام دهند، می توانند همراه با پیش فروشنده در دفاتر اسناد رسمی حاضر گردیده و پیش سند تنظیم نمایند؛ در حال حاضر قانون در حال اجراست و از پیش فروشندگانی که قانون را اجرا ننموده اند، شکایت گردیده و پرونده های آنها در استان های مختلف در دست آنالیز است.

مشاور وزیر راه و شهرسازی با بیان اینکه برخی از کارشناسان و مسئولان وزارت راه و شهرسازی اعتقاد به اعمال تغییرات در قانون پیش فروش ساختمان دارند، اظهار کرد: مراحل قانونی آن در حال طی شدن است تا این تغییرات به نتیجه برسد. ولی به نظر من اگر همین قانون موجود هم اجرا گردد بسیاری از مسائلی که در گذشته در خصوص پیش فروش به وجود می آمد، قابل رفع است.

به گفته معصوم، قانون پیش فروش ساختمان فعلی معتبر است و ضمانت اجرایی لازم را داراست و تدابیر لازم برای اجرای آن اندیشیده گردیده است.